Inhaltsverzeichnis:
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1. Finanzierung von Privathäusern 1
1.2. Ausgaben 1
1.2.1. Berechnung des Kapitalbedarf 1
1.2.2. Monatlichen Belastungen 3
2. Eigene Mittel 4
2.1. Geld 4
2.2. Grundstücks, Sach- und Arbeitsleistung 5
3. Fremdmittel 5
3.1. Arten von Fremdmitteln 5
3.2. Grundpfandrechtliche Sicherung von Fremdmitteln 6
3.2.1. Hypotheken und Grundschuld 6
3.3. Beleihungswert und Beleihungsgrenzen 7
3.4. Verzinsung 7
3.5. Disagio 7
3.6. Zinssatzwahl 8
4. Steuern 8
5. Staatliche Förderung 8
5.1.1. Grundförderung 8
5.1.1.1. Ökokomponente 9
5.1.2. Ökozulage 9
5.1.3. Kinderzulage 9
5.2. KfW-Förderprogramm für die neuen Bundesländer 10
6. Anhang 11
1. Finanzierung von Privathäusern
Nach M. Brillinger geht es bei der Wohnungsbaufinanzierung um die Beschaffung, den Einsatz und die Strukturierung des Kapitals. Es gibt zwei Wege der Beschaffung des Kapitals:
1. Kapital aus eigenen Mitteln ( Bausparverträge, Erbteile, Grundstücke usw. )
2. Kapital aus fremden Mitteln ( Hypothekendarlehn, Lebensversicherungen usw. )
Da das Kapital aus eigenen Mitteln nur selten im vollen Umfang vorhanden ist, sondern meist nur zu einem kleinen Teil, wird der größte Anteil bei der Baufinanzierung von Privathäusern aus Fremdmittel finanziert.
1.2. Ausgaben
Zu den Ausgaben zählen zum einen der Kapitalbedarf der zum Bau des Eigenheims nötig ist, wie zum Beispiel Grundstückskosten, Baukosten, aber auch Kosten für Notar und Amtsgericht.
Zum anderen fallen zum Beispiel Zins und Tilgungskosten an, die zu den späteren monatliche Kosten bzw. Belastungen zählen.
1.2.1. Berechnung des Kapitalbedarfs
Die Gesamtkosten beim Bau einer Wohnung gliedern sich nach der Norm DIN 276 "Kosten von Hochbauten" in folgende Unterteilungen:
Die genauere Gliederung ist im Anhang zu finden.
Nach M. Brillinger werden den Kostenstellen folgende Inhalte zugeordnet:
1. Kosten des Baugrundstücks:
Hierzu gehören der Verkehrswert und die Erwerbskosten. Zu den Erwerbskosten zählen noch folgende Kosten:
Für Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Notar- und Amtsgerichtskosten müssen laut "WISO-TIP DER WOCHE" (Sendung vom 29.09.97) rund 10% des Kaufpreises beim Kauf eines Hauses gerechnet werden.
2. Kosten der Erschließung:
Sie umfassen die einmaligen Abgaben der öffentlichen und die nichtöffentlichen Ver- und Entsorgungsanlagen:
sowie andere einmalige Abgaben:
3. Kosten des Bauwerks:
4. Kosten des Gerätes:
5. Kosten der Außenanlage:
6. Kosten für zusätzliche Maßnahmen:
7. Baunebenkosten:
Die Kosten fallen je nach Art des Projektes unterschiedlich an, z.B. bei Neubauten, Umbauten oder beim Kauf von fertigen Häusern.
Nach M. Brillinger sollte zur Ermittlung der Kosten die Bauelementmethode angewendet werden, da diese genauerer ist als die Ermittlung der Kosten pro Kubikmeter. Bei der Ermittlung nach der Bauelementmethode werden zusätzlich die Anzahl der Fenster, die Fußboden- und Wandflächen usw. mit berücksichtigt.
Um Nachfinanzierungen zu vermeiden, sollte die Bedarfskostenrechnung möglichst genau sein.
1.2.2. Monatliche Belastungen
Die monatlichen Belastungen die während und nach dem Bau des Hauses anfallen, bestehen hauptsächlich aus Zins- Tilgungszahlungen sowie dem Betriebskosten des Hauses. Zusätzlich fallen als laufende Kosten die Instandhaltungskosten und die Verwaltungskosten bei Eigentumswohnungen an.
Die Betriebskosten enthalten die Grundsteuer, Wasserversorgung und -entsorgung, Heizung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Strom, Versicherungen usw.
Gegenüber den monatlichen Belastungen stehen auch die monatlichen Einnahmen, wie sie durch Mieteinnahmen, Steuervergünstigungen und staatliche Förderungen entstehen.
2. Eigene Mittel:
2.1. Geld
Laut "WISO-TIP DER WOCHE" (Sendung vom 29.09.97) sollte etwa 1/3 der Gesamtkosten aus Eigenkapital bestehen. M. Brillinger spricht in diesem Fall von der "Voraushaftungsfunktion des Eigenkapitals gegenüber dem Fremdkapital".
Die Höhe des Eigenkapitals hängt zusätzlich von folgenden Faktoren ab:
Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer die monatlichen Belastung durch Tilgungs- und Zinszahlungen. Desto länger dauert aber die Zeit, die für das Ansparen des Kapitals nötig ist, was unvorteilhaft ist, wenn das Haus aus familiären Gründen schnell fertiggestellt werden soll.
"Bei steigenden Bau- und Bodenpreisen kann der Vorteil des höheres Eigenkapital durch steigende Gesamtkosten des Wohnobjektes wieder egalisiert werden."
Wege zum Eigenkapital führen über Erbe, Schenkung oder wie es meistens der Fall ist, über das Sparen in Form von Sparbüchern oder Bausparverträgen.
Bausparverträge bieten Vergünstigungen durch vermögenswirksame Leistungen (vL) des Arbeitgebers, die Arbeitnehmersparzulage, und die Wohnungsbauprämie.
Die vL des Arbeitgebers betragen bis zu 78 DM monatlich (936 DM/Jahr).
Die vom Staat bezahlte Arbeitnehmersparzulage (ASZ) beträgt höchstens 10% vom jährlichen Gesamtbetrag der vL also 93,60 DM/Jahr.
Bei der Wohnungngsbauprämie sind für Ledige Einzahlungen bis 1000 DM pro Jahr premienwürdig (vor 01.01.96: 800 DM) Für Verheiratete 2000DM (vor 01.01.96: 1600 DM). Die Wohnungsbauprämie beträgt 10% des jährlich eingezahlten Betrages.
Seit dem 01.01.1996 haben sich die Höchstbeträge der jährliche zu versteuernden Einkünfte verändert. Die zu versteuernden Höchstbeträge der Einkünfte für die ASZ betragen für Ledige 27.000DM/Jahr und für Verheiratete 54.000DM/Jahr. Die für die Wohnungsbauprämie 50.000DM/Jahr ( vorher 27.000DM/Jahr ) für Ledige und 100.000DM/Jahr ( vorher 54.000DM/Jahr ) für Verheiratete. Zusätzlich können die Prämien schon ab dem 16 Lebensjahr in Anspruch genommen werden. (vgl. Haus & Garten Online, Broschüre: "Bausparförderung", Schwäbisch Hall).
2.2. Grundstücks, Sach- und Arbeitsleistung
Als Eigenmittel zählen abgezahlte oder geerbte Baugrundstücke, sofern sie nicht durch Fremdmittel nur teilweise oder ganz belastet sind. Der nicht belastete Teil wird zum Eigenkapital hinzu addiert. Auch Sachleistunge können zum Eigenkapital hinzu gezählt werden, wie zum Beispiel schon bezahlte Baustoffe oder schon vorhandene Bauteile.
Zur Ermittlung des Finanzbedarfs kann auch die Arbeitsleistung des Bauherren und die der helfenden Verwandten (unentgeldliche Arbeit) mit einbezogen werden, auch wenn sie keine bezogene handwerkliche Ausbildung haben.
Die Arbeitsleistung kann im Innenausbau mit 10% - 15% angerechnet werden.
Die Eigenleistung des Bauherrn ist durch seine Berufstätigkeit meist stark eingeschränkt und sollte nicht zu hoch angesetzt werden.
3. Fremdmittel
3.1. Arten von Fremdmitteln
Zwei Arten von Fremdmitteln können hier zum tragen kommen, zum einen der Realkredit, zum anderen der Personalkredit.
Der Personalkredit wird "...im Vertrauen auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Schuldners gewährt".
Der Personalkredit kommt zum Einsatz, wenn nur kleine Engpässe in kurzen Zeiträumen in der Baufinanzierung ausgeglichen werden müssen.
Der Realkredit wird nur gegen "...dingliche Sicherung gewährt", wobei hier das Haus oder das Grundstück als Pfand eingesetzt werden, was hier mit Grundpfandrechten geschieht.
Andere Möglichkeiten der Fremdmittelbeschaffung wäre ein Darlehn vom Arbeitgeber, da diese oft günstig sind oder Finanzierungshilfen von Bund und Ländern, die bei einkommensschwachen, kinderreichen Familien und jungen Ehepaaren gewährt werden. Außerdem können noch Zuschüsse und Aufwendungshilfen beantragt werden.
Wie da wären: Öffentliche Baudarlehn, Familienzusatzdarlehn und Baukostenzu-schüsse.
3.2. Grundpfandrechtliche Sicherung von Fremdmitteln
Der größte Teil der Fremdmittel, besteht aus Realkrediten, die in Form von Grundpfandrechten gesichert werden. Grundpfandrechtliche Sicherung kann in Form der Hypothek oder Grundschuld auftreten.
Das Grundstück oder der Bau wird über die Hypothek oder die Grundschuld in der Weise belastet, daß an denjenigen zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück gezahlt werden muß, wenn der Kredit zu spät oder gar nicht zurückgezahlt werden kann. In diesem Fall würde das Grundstück dann im Zuge einer Zwangsvollstreckung zwangsversteigert werden. Sind mehrere Hypothekengläubiger vorhanden, wird die Auszahlung des Erlöses in der Reihenfolge der Rangfolge der Hypotheken erfolgen. Die Rangfolge ergibt sich aus den Eintragungen des Grundbuches.
Erstrangige Hypotheken stehen im Grundbuch an erster Stelle. Die Last dieser Hypothek wird im Falle einer Zwangsvollstreckung als erstes zurück gezahlt.
Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt, und ist eine Abteilung des Amtsgerichtes. Das Grundbuch wird als öffentliches Register geführt und kann von jedem mit ausreichender Begründung eingesehen werden. Grund einer Einsicht wäre z.B. die Kontrolle der Belastung des Grundstückes durch Hypotheken für den Kreditgeber oder eines Käufers.
3.2.1. Hypotheken und Grundschuld
Die Hypothek ist in § 1113 des BGB wie folgt definiert:
"Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstücke zu zahlen ist (Hypothek)."
Die Hypothek sichert eine persönliche Geldforderung eines Kreditgebers gegen einen Schuldner. Die persönliche Geldforderung bedeutet in diesem Fall, daß der Schuldner nicht nur mit seinem Grundstück haftet, sonder auch mit seinem gesamt vorhandenem Vermögen, was im Vergleich mit der Grundschuld nicht der Fall ist. Die Grundschuld hat zwar den gleiche Zweck wie die Hypothek, doch muß der Schuldner nur mit dem im Grundbuch eingetragenen Grundstück haften, da hier nicht der Bestand einer persönlichen Forderung vorliegt.
§ 1191 BGB definiert den Begriff der Grundschuld wie folgt:
"Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstücke zu zahlen ist (Grundschuld)."
Eine selten angewendete Form der Grundschuld ist die Rentenschuld (§1199 BGB).
3.3. Beleihungswert und Beleihungsgrenzen
Um überhaupt Hypotheken und Grundschulden vergeben zu können, muß der Kreditgeber den Wert des Grundstückes und des darauf gebauten Gebäude prüfen. Hiernach richtet sich dann die Darlehnshöhe die von der Bank vergeben wird.
Im Falle einer Zwangsvollstreckung soll das Grundstück oder das Haus die volle Darlehnssumme erbringen, um das Risiko des Kreditgebers so klein wie möglich zu halten.
Der Beleihungswert ergibt den gesamten Wert des Grundstückes mit Gebäuden.
Die Beleihungsgrenze macht nur einen bestimmten Prozentsatz des Beleihungs-wertes aus. Die erstrangige Hypothek beleiht z.B. nur 60% des Beleihungswertes. Es bleibt also noch Platz für nachrangige Hypotheken.
3.4. Verzinsung
Der Zinssatz (Nominalzinssatz) wird meist pro Jahr angegeben, ein zu berechnendes Jahr hat 360 Tage. Hierin sind aber noch nicht die anderen Kosten des Kredites enthalten, wie z.B. Bearbeitungsgebühren.
Zum Vergleich verschiedener Kreditangebote ist es besser den effektiven Jahreszins zum Vergleich heranzuziehen.
Außer des Nominalzinses fließen noch folgende Beträge in den effektiven Jahreszins ein:
Nicht in den effektiven Jahreszins verrechnet sind Bereitstellungszinsen, Kontoführungs- und Schätzgebühren, Teilauszahlungsaufschläge, Versicherungs-prämien, Verwaltungskostenpauschalen und Treuhandgebühren.
Die "unterjährige Zinsberechnung" bedeutet die Berechnung des Nominalzinses vor Ablauf eines Jahres. Zum Beispiel: halbjährliche oder Vierteljährliche Zinsb-erechnung. Je öfter jedoch die Zinsen innerhalb eines Jahres abgerechnet werden, desto höher wird der effektive Jahreszins.
3.5. Disagio (Damnun)
Der Disagio ist der Betrag, der vor Auszahlung des Kredites von Anfang an einbehalten wird. Hierdurch wird die Nominalzinsbelastung niedriger. Bei einem Disagio von 5% und einem Kreditbetrag von 100.000DM werden 5.000DM einbehalten und 95.000DM ausgezahlt.Früher konnte der Disagio als Vorkosten vom steuerpflichtigen Einkommen geltend gemacht werden.
Heute werden nur pauschal 3.500DM als Vorkostenpauschale anerkannt. Dies gilt auch für Schuld- und Bereitstellungszinsen.
3.6. Zinssatzwahl
Es sind verschiedene Zinsvereinbarungen üblich:
4. Steuern
Die Grunderwerbssteuer wurde am 01.01.1997 von 2% auf 3,5% erhöht.
Sie wird vor dem Eintrag ins Grundbuch vom Käufer bezahlt.
5. Staatliche Förderungen
5.1. Eigenheimzulage
Um einer "Überförderung" vorzubeugen, darf die Summe aus Fördergrundbetrag und Kinderzulage die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (max. DM 100.000DM) nicht übersteigen. Die Ökokomponenten gehen hier nicht mit in die Begrenzung ein.
Die Eigenheimförderung kann von jedem Bürger nur einmal im Leben in Anspruch genommen werden.
5.1.1. Grundförderung
Der Fördergrundbetrag bemißt sich nach den Anschaffungs- oder Herstellungs-kosten der Wohnung und den Anschaffungskosten des dazugehördenden Grund und Bodens.
Innerhalb des Fördergrundbetrags übernimmt das Eigenheimzulagegesetz (EigZulG) die schon bislang bestehende Differenzierung zwischen Neubauten und Altbauten, d.h. Wohnungen, die erst nach dem Ende des zweiten auf das Jahr der Fertigstellung folgenden Jahres angeschafft werden. Bei Neubauten beträgt der Fördergrundbetrag jährlich 5% der Bemessungsgrundlage, höchstens jedoch DM 5.000,-, bei Altbauten hingegen nur 2,5% der Bemessungsgrundlage, höchstens jedoch DM 2.500,-. In beiden Fällen ergibt sich mithin eine Beschränkung der höchstmöglichen Bemessungsgrundlage auf DM 100.000DM und 8 Jahre.
5.1.1.1. Ökokomponente
Im Falle der Begünstigung eines angeschafften oder hergestellten Objektes erhöht sich der Fördergrundbetrag.
5.1.2. Ökozulage
Die Ökozulage wird für den Einbau folgender Energiesparanlagen gewährt, sofern Sie die Anlagen selbst einbauen bzw. einen Neubau kaufen, in dem diese Anlagen bereits vorhanden sind:
Die Zulage wird über 8 Jahre gewährt und liegt pro Jahr bei 2 % der Kosten für die Anlage und deren Einbau, höchsten DM 500DM. Maximale förderungswürdige Aufwendungen: DM 25.000DM.
Der Einbau muß unbedingt bereits vor Ihrem Einzug abgeschlossen sein.
Die Zusatzförderung durch Ökozulagen ist bis 31.12.1998 beschränkt.
5.1.3. Kinderzulage
Ungeachtet dessen, ob der Fördergrundbetrag für einen Neubau oder den Erwerb eines Altbaus in Anspruch genommen wird, und ohne Rücksicht darauf, ob die Ökokomponenten zum Zuge kommen, wird der Fördergrundbetrag ferner um die sog. Kinderzulage, also um einen Betrag von DM 1.500,-- pro Jahr und steuerlich zu berücksichtigendem Kind aufgestockt (Nachfolgeregelung zum bisherigen Baukindergeld, § 34 f EStG).
5.2. KfW-Förderprogramm für die neuen Bundesländer
In den alten Bundesländern werden durch die zinsgünstigen Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Wärmeschutzmaßnahmen an bestehenden Objekten und der Einbau von Brennwertkesseln gefördert.
In den neuen Bundesländern werden darüber hinaus auch Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnwertes der Wohnung und der allgemeinen Wohnverhält-nisse gefördert.
Möglichkeiten des staatlichen Wohnungsbauprogrammes:
Weiterhin auch zur Schaffung neuer Mietwohnungen durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, wie:
Die neuen Wohnungen sind zu vermieten.
Voraussetzungen zur Förderung:
Gefördert werden Maßnahmen bei eigengenutztem und vermietetem Wohnraum.
Der Kredit wird ohne Disagio ausgezahlt und die Zinsen werden auf 10 Jahre festgeschrieben.Die Laufzeit des Darlehens beträgt 25 Jahre. Davon sind die ersten 5 Jahre tilgungsfrei. Ab dem 6. Jahr beträgt der jährliche Tilgungsbeitrag 5 %.
Der Kreditbetrag richtet sich nach den entstandenen Aufwendungen, die unmittelbar in die Baumaßnahme fließen, jedoch höchstens 500 DM pro qm Wohnfläche.
6. Anhang:
Gliederung nach DIN 276 "Kosten von Hochbauten".
Aus den sieben Punkten ergeben sich die Gesamtkosten
Literaturverzeichnis:
Dr. Martin Brillinger, Geld zum Bauen, Wiesbaden/Berlin,1988,Bauverlag GmbH
DIN 276, "Kosten von Hochbauten", Ausgabe April 1981
"WISO-TIP DER WOCHE" Sendung vom 29.09.97
Haus und Garten Online, 11/97: http://www.haus.de
FOCUS-ONLINE, 11/97, http://www.focus.de
http:\\www.finanztip.de,12/97
LBS 11/97, Badische LBS http://www.lbs.de
Schwäbisch Hall 11/96, http://www.schwäbisch-hall.de